Leegstandsheffing: hoe te betwisten
- Aeacus Lawyers
- 14 okt 2024
- 8 minuten om te lezen
Bijgewerkt op: 3 aug
Snel antwoord Een leegstandsheffing of leegstandsbelasting kan niet zomaar worden opgelegd omdat een woning tijdelijk onbewoond is. De overheid zal moeten aantonen dat aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan en de toepasselijke procedure correct werd gevolgd. Afhankelijk van de Vlaamse of gemeentelijke regelgeving kan zowel de opname in het leegstandsregister als de uiteindelijke belasting worden betwist. Een tijdig en goed onderbouwd bezwaar kan ertoe leiden dat de aanslag geheel of gedeeltelijk wordt vernietigd. |
Inhoud
Wat is een leegstandsheffing?
Een leegstandsheffing of leegstandsbelasting is een belasting die kan worden opgelegd wanneer een woning of gebouw gedurende een bepaalde periode leegstaat. Deze heffing of belasting dient wel aan wettelijke voorwaarden te voldoen. De maatregel heeft tot doel langdurige leegstand tegen te gaan en eigenaars aan te moedigen hun onroerend goed opnieuw in gebruik te nemen, te renoveren of te verhuren.
Hoewel vaak wordt gesproken over de leegstandsheffing, bestaat geen uniforme Belgische regeling. De Vlaamse gewestelijke leegstandsheffing wordt gevestigd en ingevorderd door de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Daarnaast beschikken ook veel gemeenten over een eigen belastingreglement. Het is dan ook essentieel om bij ontvangst van een aanslag eerst na te gaan of deze uitgaat van VLABEL dan wel van de gemeente, aangezien de toepasselijke procedure, de bevoegde instantie voor bezwaar en de rechtsmiddelen verschillen.
Naast de Vlaamse regelgeving beschikken ook veel gemeenten over een eigen belastingreglement. Daardoor verschillen de voorwaarden voor leegstand, de berekening van de belasting en de bezwaarprocedure soms aanzienlijk van gemeente tot gemeente.
Het is dan ook een misvatting dat iedere langdurig onbewoonde woning automatisch belastbaar is. De overheid zal moeten aantonen dat aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan. Bovendien kan, afhankelijk van de toepasselijke regelgeving, niet alleen de belasting zelf maar ook de voorafgaande opname in het leegstandsregister worden betwist.
Een correcte juridische analyse begint daarom steeds met de vraag op welke regelgeving de aanslag steunt. Pas daarna kan worden beoordeeld of de overheid de leegstand rechtsgeldig heeft vastgesteld en of een bezwaar kans van slagen heeft.
Leegstandsheffing versus leegstandsbelasting: wat is het verschil?
De begrippen leegstandsheffing en leegstandsbelasting worden vaak door elkaar gebruikt, maar verwijzen niet noodzakelijk naar dezelfde regeling. Naast Vlaamse regelgeving (dan spreken we over een heffing) kunnen ook gemeenten (dan spreken we over een belasting) een eigen belasting op leegstaande woningen of gebouwen invoeren via een gemeentelijk belastingreglement.
Dat onderscheid is belangrijk. Niet alleen de definitie van leegstand, maar ook de vrijstellingen, de berekening van de belasting en de bezwaarprocedure kunnen verschillen naargelang de toepasselijke regeling. Wie een aanslag ontvangt, doet er dan ook goed aan eerst na te gaan op welke rechtsgrond deze precies steunt.
In de praktijk zien wij regelmatig dat eigenaars zich beroepen op algemene informatie die niet van toepassing is op hun dossier. Een bezwaar dat is gebaseerd op de verkeerde regelgeving mist vaak zijn doel. Daarom vormt de identificatie van de toepasselijke regeling steeds het vertrekpunt van een juridische analyse.
Wanneer is een gebouw juridisch leegstaand?
Dat een woning of gebouw tijdelijk onbewoond is, betekent niet automatisch dat juridisch sprake is van leegstand. De overheid zal steeds moeten aantonen dat aan de voorwaarden van de toepasselijke Vlaamse of gemeentelijke regelgeving is voldaan.
De beoordeling gebeurt aan de hand van de concrete feiten. Daarbij kan onder meer rekening worden gehouden met de duur van de leegstand, het effectieve gebruik van het gebouw, het verbruik van nutsvoorzieningen, de aanwezigheid van meubilair, eventuele renovatiewerken, én of het gebuw te koop of te huur staat. Geen enkel element is daarbij op zichzelf doorslaggevend. De overheid zal haar beslissing steeds moeten steunen op een geheel van objectieve vaststellingen.
Precies omdat de beoordeling zo feitelijk is, ontstaan in de praktijk regelmatig discussies. Een beperkt energieverbruik of de afwezigheid van een domiciliëring volstaat bijvoorbeeld niet noodzakelijk om te besluiten dat een woning juridisch leegstaat. De overheid zal voldoende moeten aantonen dat aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan, terwijl de eigenaar de mogelijkheid heeft om tegenbewijs te leveren.
Hoe verloopt de vaststelling van leegstand?
Een leegstandsheffing wordt niet opgelegd zonder voorafgaand onderzoek. De bevoegde overheid zal eerst nagaan of er voldoende aanwijzingen bestaan dat een woning of gebouw gedurende de vereiste periode leegstaat. Die beoordeling gebeurt aan de hand van een administratief onderzoek en één of meerdere plaatsbezoeken.
Tijdens dat onderzoek kan de overheid verschillende objectieve elementen in aanmerking nemen, zoals de feitelijke toestand van het gebouw, het verbruik van nutsvoorzieningen, de aanwezigheid van meubilair of andere aanwijzingen waaruit blijkt dat het pand niet overeenkomstig zijn bestemming wordt gebruikt. Deze elementen worden samengebracht in een administratief dossier dat als basis dient voor de verdere procedure.
De vaststelling van leegstand betekent evenwel niet dat de belasting automatisch verschuldigd is. De eigenaar behoudt in principe het recht om de feitelijke vaststellingen te betwisten of aan te tonen dat niet aan de wettelijke voorwaarden is voldaan. Daarom is het belangrijk om reeds in deze fase na te gaan waarop de overheid haar beslissing precies baseert.
Wanneer mag een gebouw worden opgenomen in het leegstandsregister?
De vaststelling van leegstand leidt niet automatisch tot een opname in het leegstandsregister. De overheid zal eerst moeten nagaan of aan alle voorwaarden van de toepasselijke regelgeving is voldaan. Pas wanneer dit het geval is, kan het gebouw administratief als leegstaand worden geregistreerd.
Die opname is geen loutere formaliteit. Zij vormt vaak de juridische basis voor een latere leegstandsheffing of leegstandsbelasting. Om die reden is het belangrijk om een kennisgeving van opname niet zomaar naast zich neer te leggen. Afhankelijk van de toepasselijke regelgeving kan reeds tegen deze beslissing een administratief bezwaar of beroep worden ingesteld.
In de praktijk wachten veel eigenaars tot zij de belastingaanslag ontvangen. Dat is niet altijd de beste strategie. Wanneer de opname in het leegstandsregister definitief wordt, kunnen bepaalde discussiepunten later niet of slechts beperkt nog worden aangevoerd. Een tijdige analyse van de kennisgeving is daarom vaak aangewezen.
Kan de opname in het leegstandsregister worden betwist?
Ja. Afhankelijk van de toepasselijke regelgeving kan de eigenaar de opname van een woning of gebouw in het leegstandsregister aanvechten. Daarbij kan zowel worden betwist dat het gebouw daadwerkelijk leegstaat als dat de overheid de wettelijke procedure correct heeft gevolgd.
Een bezwaar zal in de praktijk vaak steunen op feitelijke elementen waaruit blijkt dat het gebouw wel degelijk werd gebruikt of dat de vaststellingen van de overheid onvolledig of onjuist zijn. Daarnaast kan ook worden nagegaan of de overheid de toepasselijke regelgeving correct heeft toegepast en haar beslissing voldoende heeft gemotiveerd.
Het is belangrijk om de toepasselijke bezwaartermijnen strikt na te leven. Wanneer geen tijdig bezwaar wordt ingediend, kan de opname definitief worden, waardoor latere discussies aanzienlijk moeilijker worden.
Kan ook de aanslag zelf worden betwist?
Ook wanneer een leegstandsheffing of leegstandsbelasting reeds werd gevestigd, is een betwisting vaak nog mogelijk. De overheid zal immers niet alleen moeten aantonen dat het gebouw leegstaat, maar ook dat de belasting overeenkomstig de toepasselijke regelgeving werd gevestigd.
Een bezwaar kan zowel betrekking hebben op de feitelijke vaststellingen als op de juridische grondslag van de aanslag. Zo kan onder meer worden aangevoerd dat niet aan de voorwaarden voor leegstand is voldaan, dat een vrijstelling van toepassing is of dat de overheid procedurefouten heeft gemaakt.
Welke argumenten kunnen worden aangevoerd, hangt af van de concrete feiten en van de regelgeving waarop de aanslag is gebaseerd. Een grondige analyse van het administratieve dossier is daarom essentieel om de slaagkansen van een bezwaar correct te beoordelen.
Welke argumenten slagen het vaakst in de praktijk?
Er bestaat geen standaardargument waarmee elke leegstandsheffing kan worden vernietigd. De slaagkansen hangen steeds af van de concrete feiten en van de toepasselijke regelgeving. Toch keren in de praktijk een aantal discussiepunten regelmatig terug.
Een eerste discussie betreft de vraag of het gebouw juridisch wel als leegstaand kan worden beschouwd. Eigenaars beschikken vaak over bewijsstukken waaruit blijkt dat de woning nog werd gebruikt of dat de overheid haar beslissing op onvolledige vaststellingen heeft gebaseerd.
Daarnaast wordt regelmatig aangevoerd dat een vrijstelling van toepassing is, bijvoorbeeld omdat renovatiewerken werden uitgevoerd of omdat zich een andere uitzonderingssituatie voordoet. Ook hierover verschillen de voorwaarden naargelang de toepasselijke regelgeving.
Ten slotte geeft ook de administratieve procedure regelmatig aanleiding tot discussie. Een onzorgvuldige motivering, het niet naleven van procedurevoorschriften of een foutieve toepassing van het belastingreglement kan ertoe leiden dat een aanslag geheel of gedeeltelijk wordt vernietigd. Bovendien blijkt in de praktijk dat gemeentelijke belastingreglementen niet altijd juridisch sluitend zijn opgesteld. Ook gebreken in het belastingreglement zelf kunnen aanleiding geven tot de vernietiging van een leegstandsheffing of leegstandsbelasting.
Welke bewijsstukken zijn belangrijk?
Een bezwaar tegen een leegstandsheffing staat of valt vaak met de beschikbare bewijsstukken. Hoewel de overheid zal moeten aantonen dat aan de wettelijke voorwaarden voor leegstand is voldaan, doet een eigenaar er goed aan om zoveel mogelijk objectieve gegevens te verzamelen die zijn standpunt ondersteunen.
Welke bewijsstukken relevant zijn, hangt af van de concrete situatie. In de praktijk wordt onder meer gebruikgemaakt van facturen van renovatiewerken, foto's van de woning, verbruiksgegevens van water, gas of elektriciteit, huurovereenkomsten, verzekeringsdocumenten en andere stukken waaruit blijkt dat het gebouw wel degelijk werd gebruikt of dat een vrijstelling van toepassing is.
Het is daarbij belangrijk dat de bewijsstukken aansluiten bij de periode waarop de leegstandsheffing betrekking heeft. Achteraf verzamelde documenten zullen doorgaans minder overtuigingskracht hebben dan objectieve gegevens die dateren uit de relevante periode.
Veelvoorkomende fouten van lokale besturen
Hoewel de overheid over ruime bevoegdheden beschikt om leegstand te bestrijden, betekent dit niet dat elke leegstandsheffing automatisch rechtsgeldig is. In de praktijk blijken regelmatig fouten te worden gemaakt bij zowel de vaststelling van de leegstand als de toepassing van de regelgeving.
Zo steunen sommige dossiers op onvoldoende feitelijke vaststellingen of wordt de beslissing onvoldoende gemotiveerd. Ook procedurevoorschriften worden niet altijd correct nageleefd. Daarnaast blijkt dat gemeentelijke belastingreglementen soms onduidelijk zijn geformuleerd of bepalingen bevatten die aanleiding geven tot juridische discussie.
Dat betekent uiteraard niet dat elke leegstandsheffing onwettig is. Wel toont het aan dat een ontvangen aanslag niet zonder meer als correct mag worden beschouwd. Een kritische analyse van zowel het administratieve dossier als het toepasselijke belastingreglement kan belangrijke aanknopingspunten opleveren voor een succesvol bezwaar.
Veelgestelde vragen
Kan ik bezwaar indienen zonder advocaat?
Ja. Een eigenaar kan in principe zelf bezwaar indienen tegen een leegstandsheffing. Toch kan het vaak aangewezen zijn om vooraf juridisch advies in te winnen, zeker wanneer aanzienlijke bedragen op het spel staan of de zaak later aan de rechtbank kan worden voorgelegd.
Binnen welke termijn moet ik bezwaar indienen?
De toepasselijke termijn hangt af van de regelgeving waarop de aanslag is gebaseerd. Zowel voor de Vlaamse leegstandsheffing als voor gemeentelijke leegstandsbelastingen geldt in de regel een bezwaartermijn van drie maanden, waarbij de precieze berekening per regeling verschilt. Een laattijdig bezwaar wordt onontvankelijk verklaard, waardoor elke verdere betwisting in principe is afgesloten.
Moet ik de belasting eerst betalen?
Dat hangt af van de toepasselijke regelgeving en de concrete procedure. Voor gemeentelijke leegstandsbelastingen schorst het indienen van een bezwaar de invordering in de regel niet. Voor de Vlaamse leegstandsheffing bij VLABEL dient per geval te worden nagegaan of en onder welke voorwaarden uitstel van betaling kan worden gevraagd. Het is dan ook aangewezen om bij ontvangst van een aanslag niet alleen de bezwaarprocedure op te starten, maar ook de invorderingssituatie concreet te laten beoordelen.
Kan een leegstandsheffing volledig worden vernietigd?
Ja. Wanneer blijkt dat niet aan de wettelijke voorwaarden is voldaan of dat de overheid procedurefouten heeft gemaakt, kan een leegstandsheffing geheel of gedeeltelijk worden vernietigd.
Hoe kan Aeacus u helpen?
Een leegstandsheffing vereist vaak meer dan een loutere feitelijke beoordeling. Ook de toepasselijke regelgeving, het administratieve dossier en het belastingreglement moeten grondig worden onderzocht om na te gaan of de overheid de belasting rechtsgeldig heeft gevestigd.
Christophe Romero Senne Verholle
