Registratierechten in Vlaanderen stijgen van 2% naar 3% in 2027: telt de datum van het compromis of van de notariële akte?

Vanaf 1 januari 2027 stijgt het verlaagde tarief van de registratiebelasting voor de enige eigen woning in Vlaanderen van 2% naar 3%. Voor wie eind 2026 een woning koopt, rijst daardoor een belangrijke vraag: moet ook de authentieke akte vóór 1 januari 2027 worden verleden om nog van het tarief van 2% te genieten?

Volgens een nieuw standpunt van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) is dat niet noodzakelijk. In principe is de datum waarop de verkoopovereenkomst wordt gesloten doorslaggevend. Een compromis dat nog vóór 1 januari 2027 wordt gesloten, kan dus volstaan om het tarief van 2% veilig te stellen, ook wanneer de authentieke akte pas in 2027 wordt verleden.

In het kort

Wie uiterlijk op 31 december 2026 een daadwerkelijke onderhandse verkoopovereenkomst sluit, kan volgens VLABEL nog in aanmerking komen voor het tarief van 2%.

De authentieke akte mag in dat geval in principe in 2027 worden verleden.

Er geldt echter een belangrijke uitzondering voor wederzijdse aankoop en verkoopbeloftes, ook wel gekruiste opties genoemd. Daarbij komt de verkoop volgens VLABEL pas tot stand bij de authentieke akte. Wordt die akte in 2027 verleden, dan geldt in principe het nieuwe tarief van 3%.

Het standpunt van VLABEL is bovendien voorlopig. Het is gebaseerd op de Septemberverklaring 2026 en geldt onder voorbehoud dat de Vlaamse decreetgever bij de uiteindelijke invoering geen afwijkende overgangsregeling vastlegt.

Van 2% naar 3% vanaf 2027

Sinds 1 januari 2025 bedraagt het verlaagde verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning in Vlaanderen 2%. Om van dat tarief te genieten, moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan. Zo moet het onder meer gaan om een aankoop door een natuurlijke persoon van een woning waarin de koper zijn hoofdverblijfplaats zal vestigen. In beginsel mag de koper ook geen andere woning of bouwgrond volledig in volle eigendom hebben.

In de Septemberverklaring 2026 kondigde de Vlaamse Regering aan dat het tarief opnieuw wordt verhoogd van 2% naar 3%.

Het verschil bedraagt dus 1% van de belastbare aankoopprijs.

Bij een woning van 300.000 euro betekent dit een stijging van 6.000 euro naar 9.000 euro aan registratiebelasting. Bij een woning van 500.000 euro stijgt de belasting van 10.000 euro naar 15.000 euro.

Voor kopers die eind 2026 een woning kopen, kan de toepasselijke overgangsregeling dus een verschil van enkele duizenden euro's maken.

Welke datum is bepalend?

VLABEL publiceerde op 1 oktober 2026 administratief standpunt nr. 26021 over de inwerkingtreding van het nieuwe tarief.

Het standpunt is duidelijk: voor de bepaling van het toepasselijke tarief is de datum van de verkoopovereenkomst doorslaggevend. Onderhandse verkoopovereenkomsten die vóór 1 januari 2027 worden gesloten, kunnen nog in aanmerking komen voor het tarief van 2%.

Concreet:

Verkoopovereenkomst	Authentieke akte	Tarief volgens huidig standpunt VLABEL
december 2026	december 2026	2%
december 2026	januari 2027	2%
december 2026	maart 2027	2%
januari 2027	2027	3%

Dit is opvallend omdat bij de vorige tariefverlaging, van 3% naar 2% vanaf 1 januari 2025, de datum van de authentieke akte bepalend was. De overgangsregeling bij de verhoging naar 3% wordt volgens het huidige standpunt dus anders benaderd.

Het compromis vóór 1 januari 2027 moet kunnen worden bewezen

Het volstaat uiteraard niet om achteraf eenvoudigweg te verklaren dat de verkoopovereenkomst nog in 2026 werd gesloten.

VLABEL vraagt dat de notaris in de authentieke verkoopakte een fiscale verklaring opneemt waarin wordt bevestigd dat de verkoopovereenkomst vóór 1 januari 2027 tot stand kwam. Bij twijfel kan VLABEL bijkomende bewijsstukken opvragen.

VLABEL vermeldt zelf onder meer de volgende mogelijke bewijsstukken:

• bewijs dat vóór 1 januari 2027 een voorschot werd betaald;

• een formele leningsaanvraag die door de koper en de financiële instelling werd ondertekend;

• de datum waarop de notaris met de voorbereidende opzoekingen voor de authentieke akte is gestart.

Wordt de authentieke akte pas na 30 april 2027 verleden, dan kondigt VLABEL aan dat bewijsstukken sowieso zullen worden opgevraagd.

Wie eind 2026 een compromis sluit en pas enkele maanden later naar de notaris gaat, doet er bijgevolg goed aan voldoende bewijs van de werkelijke datum van de verkoopovereenkomst te bewaren.

Opgelet met gekruiste opties

Een belangrijk aandachtspunt betreft de zogenaamde wederzijdse aankoop en verkoopbelofte, ook gekend als een gekruiste optie.

Bij een klassieke verkoopovereenkomst of compromis bestaat er in beginsel overeenstemming over het verkochte goed en de prijs en komt de verkoop reeds tot stand vóór de authentieke akte. De Vlaamse overheid bevestigt ook algemeen dat het verkooprecht in principe verschuldigd wordt zodra een verkoopovereenkomst is gesloten.

Een wederzijdse aankoop en verkoopbelofte werkt juridisch anders. Volgens VLABEL vormt deze constructie voor de toepassing van de overgangsregeling geen verkoopovereenkomst. De verkoop komt in dat geval pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte.

Dat kan een aanzienlijk fiscaal verschil veroorzaken.

Stel bijvoorbeeld dat koper en verkoper op 15 december 2026 wederzijdse aankoop en verkoopbeloftes ondertekenen, maar de authentieke akte op 15 februari 2027 wordt verleden. Volgens het huidige VLABEL standpunt is niet 15 december 2026 maar 15 februari 2027 bepalend. Het nieuwe tarief van 3% is dan van toepassing.

Wie eind 2026 een woning koopt, moet daarom niet alleen kijken naar de datum waarop documenten worden ondertekend, maar ook naar de juridische aard van die documenten.

Voorbeeld: aankoop van een woning van 450.000 euro

Een koper koopt zijn enige eigen woning voor 450.000 euro.

Bij 2% bedraagt de registratiebelasting 9.000 euro.

Bij 3% bedraagt de registratiebelasting 13.500 euro.

Het verschil bedraagt 4.500 euro.

Wordt een klassieke verkoopovereenkomst rechtsgeldig gesloten op 20 december 2026 en wordt de authentieke akte op 20 maart 2027 verleden, dan kan volgens het huidige standpunt van VLABEL het tarief van 2% nog worden toegepast.

Gaat het daarentegen om wederzijdse aankoop en verkoopbeloftes waarbij de verkoop pas tot stand komt bij de authentieke akte van 20 maart 2027, dan geldt in principe het tarief van 3%.

De regelgeving is nog niet definitief

Er is ten slotte een belangrijke juridische nuance. Het standpunt van VLABEL van 1 oktober 2026 is gebaseerd op de Septemberverklaring 2026. VLABEL vermeldt zelf uitdrukkelijk dat het standpunt geldt onder voorbehoud dat de decreetgever geen afwijkende regeling uitwerkt.

De aangekondigde verhoging en de overgangsregeling moeten dus nog worden vertaald in definitieve regelgeving.

Op basis van de huidige administratieve positie is de situatie evenwel duidelijk: wie nog vóór 1 januari 2027 een daadwerkelijke verkoopovereenkomst sluit, kan in principe het tarief van 2% behouden. Wie werkt met wederzijdse aankoop en verkoopbeloftes moet extra voorzichtig zijn, aangezien daarbij de datum van de authentieke akte bepalend kan zijn.

Wie rond de jaarwisseling een woning koopt, doet er daarom goed aan vooraf na te gaan welk type overeenkomst wordt gebruikt en ervoor te zorgen dat de datum waarop de verkoop tot stand kwam voldoende kan worden aangetoond.